韩国楼市曾是全球最热的地区之一，过去五年，韩国房价整体涨了80%，2020~2021年最大涨幅超过40%，首尔更是超过50%，房价一度达每平方米15万人民币，仅次于中国香港。然而，最近，韩国房价崩了。2021年8月随着韩国央行开始加息，房价开启了崩盘模式，首尔实际交易房价暴跌25%，部分社区更是跌了3-4成，跌幅达历史之最，成交量也暴跌超7成。这究竟是怎么回事？韩国楼市的泡沫是如何形成的？又是什么因素导致了它的破裂？
动态 | 数据显示：韩国散户投资者对加密货币的平均投资额在6100美元左右:根据韩国金融投资者保护基金会的数据显示，韩国散户投资者对加密货币的平均投资额在6100美元左右，自2018年以来，四五十岁的投资者中，这一数字增长了近两倍。韩国金融投资者保护基金会在基于25岁到64岁的调查发现，加密货币投资者的数量现已经从6.4%上升到7.4%，个人投资者在过去12个月增长了64.2%。（messari.io）[2019/4/22]
泡沫的形成
韩国楼市的泡沫主要有以下几个原因：
韩国实名制交易并未阻止韩国新数字货币交易所的不断开张:尽管韩国已启动数字货币交易实名制，且银行只向该国四大数字货币交易所提供法定存款服务，但此举并未完全阻止该国的数字货币交易所的开张。据Bitcoin News消息，Zeniex上周宣布，将于2月12日开始提供服务。该公司解释称，由于韩国政府为给过热的数字货币市场降温的最新规定，交易平台推出“被推迟了一个月”。最初，该交易所将支持BTC、BCH、ETH、ETC等。另一家名为Dexko的数字货币交易所周五宣布，它将开始接受用户的预先注册，以便在3月15日正式启动。最初，交易所将支持10个数字货币，预先注册从2月5日到25日。目前，韩元兑比特币在全球市场占比6.58%，列第三。[2018/2/12]
低利率政策。2016年欧债危机蔓延到韩国出口需求，韩国将基准利率由3.25%下调至1.25%，成为这轮房地产上行的起点。而2020年疫情的爆发，韩国更是将基准利率降到了0.5%。低利率刺激了住房需求和投资需求，推动了房价上涨。
洪南基：韩国只会关闭违法的交易所:韩国政府政策协调办公室部长洪南基表示，韩国政府不会关闭所有数字货币交易所，而是只关闭违法的那些。洪南基同时称，将在本月30日允许交易所重新开放新用户实名注册。[2018/1/18]
供应不足。韩国的土地资源有限，尤其是首尔等大城市，土地稀缺性高。同时，政府对土地开发和住宅建设有严格的管制和限制，导致供应不足。供需失衡使得房价持续走高。
传贳制度。传贳是一种介于月租和所有权之间的租房方式，在传贳房租约最开始，租户需缴纳当前房产市场价值50%-80%的单一保证金，其后在整个租约期间无需支付其它租金。合约通常为2年，并可再续约两年，房东需在合约期满后退还所有押金。传贳制度使得租户可以用较低的成本住进高档住宅，而房东可以用收到的押金进行投资或购买新的房产，并以传贳方式继续出租。这样一个三赢的局面推动了传贳房价格大幅上涨。
韩国数字货币市场震荡正在加剧矛盾:由韩国司法部部长朴相基提出的关于可能禁止数字货币交易的提议引发了当前政府和在野党之间的冲突。反对党派认为，司法部正在操纵市场，因为他没有考虑周全而给全球数字货币市场带来了巨大的经济影响，一周内的损失超过数十亿。并导致超过15万公民参与签署了反对禁令和罢免部长的请愿书。1月11日，朴部长宣称正在起草一个数字货币禁令的法案，以期关闭数字货币交易所。几小时后，韩国战略部和财政部表示，不支持也不同意他的陈述。1月12日，韩国总统办公室就数字货币禁令的争议发表声明并道歉。随着最近关于禁令的争议，韩国政府已经发现严格的监管对于韩国金融市场的影响，因此韩国政府不可能突然实施监管。[2018/1/14]
税收政策与购房限制措施。为了遏制房价上涨和炒作行为，韩国政府采取了一系列税收政策和购房限制措施，如提高资本利得税、征收综合不动产税、限制贷款额度、限制购买次数等。然而，这些措施并没有起到预期的效果，反而加剧了市场扭曲，使得房价更加高企。一方面，这些措施抑制了住房的流动性和供应，导致房源紧张；另一方面，这些措施增加了购房者的预期成本，促使他们加快购买，以免错过机会或面临更高的税负。
泡沫的破裂
韩国楼市的泡沫破裂主要有以下几个因素：
利率上升。2021年8月起，韩国央行开始了有史以来最激进的加息措施，目前累计加息275个基点，将基准政策利率推高至3.25%，为2012年以来的最高水平。利率上升增加了购房者和租户的负担，抑制了住房需求和投资需求，引发了房价下跌。
供应增加。2022年尹锡悦上台后，宣布韩国政府将在2023至2027年问提供270万套住房，首尔在内的首都圈地区将供应158万套。供应增加使得市场供需平衡有所改善，降低了房价的上涨压力。
传贳危机。传贳制度只适合于房地产的上升周期。通过传贳制度购房的房主，必须用下一个租客的押金才能返还之前的押金。但随着房价下跌，按比例得到的新押金已不足以偿付原押金。对租客来说，一次性交付大笔资金的成本越来越高，与其如此，租客当然不会再选择传贳房。对房东来说，如果租客退租，房东拿着押金连环炒房，属于典型的“短债长投”，这种资金错配情况直接导致背负巨额房贷的房东，面临巨大还贷压力，要么选择卖房，要么选择跑路。传贳危机引发了市场恐慌和信用风险，加速了房价下跌。
出口低迷和通胀上升。韩国经济高度依赖出口，而近期全球经济复苏放缓、贸易摩擦加剧、新冠疫情反复等因素影响了韩国出口表现。同时，韩国通胀率也持续走高，2021年10月达到3.2%，创下11年新高。出口低迷和通胀上升削弱了韩国经济增长和民众购买力，影响了楼市需求。
韩国楼市的崩溃对韩国经济和金融稳定造成了严重冲击，也给政府和央行带来了巨大挑战。如何平衡通胀和增长、如何化解信用风险、如何调控楼市、如何平衡通胀和增长、如何化解信用风险、如何调控楼市、如何保护民众利益等问题都需要韩国政府和央行认真思考和应对。韩国楼市的噩梦是否结束了？还要看韩国能否有效地应对这些挑战，恢复市场信心，实现经济和社会的稳定发展。
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